Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés, el mismo que los préstamos personales: pagas una cuota igual cada mes y, dentro de ella, la parte de intereses va bajando mientras la de capital va subiendo. La cuota depende de tres datos: el importe que pides, el plazo y el tipo de interés.
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
Donde C es el importe de la hipoteca, i el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número de cuotas. En una hipoteca variable o mixta, la cuota se vuelve a calcular cada vez que cambia el tipo, con lo que queda por pagar y los meses que faltan.
Fija, variable o mixta
- Hipoteca fija: el tipo de interés no cambia en toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día lo que pagarás, aunque el Euríbor suba o baje.
- Hipoteca variable: el tipo es el Euríbor más un diferencial fijo, por ejemplo Euríbor + 0,75 %. Se revisa cada 6 o 12 meses, y la cuota sube o baja según el Euríbor de ese momento. Muchas tienen un primer periodo con un tipo fijo antes de la primera revisión.
- Hipoteca mixta: empieza con un tipo fijo durante unos años, normalmente entre 5 y 15, y después pasa a ser variable.
Ninguna es mejor en todos los casos. La fija da tranquilidad y protege de las subidas. La variable suele empezar más barata y se beneficia si los tipos bajan, pero te expone a subidas. Con la tabla «¿Y si cambia el Euríbor?» de la calculadora puedes ver cuánto subiría tu cuota si el Euríbor sube uno o dos puntos, y pensar si podrías asumirlo. Lo explicamos a fondo en hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir.
El Euríbor y el diferencial
El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos europeos. Para las hipotecas se usa el Euríbor a 12 meses, y en cada revisión se aplica la media de un mes concreto que fija tu escritura. El diferencial es lo que añade el banco, y no cambia durante toda la hipoteca. Si el Euríbor es negativo, el tipo aplicado no puede bajar de cero. Más detalles en qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca.
Cuánto dinero necesitas ahorrar
Es la pregunta más importante antes de buscar vivienda, y la que más sorprende. Necesitas ahorro para tres cosas:
- La entrada. Para una primera vivienda, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio o del valor de tasación, el que sea menor. El 20 % restante lo pones tú. Para segundas residencias el límite suele ser más bajo.
- Los impuestos de la compra. En una vivienda de segunda mano pagas el ITP, que fija cada comunidad autónoma y en la mayoría está entre el 6 % y el 10 % del precio, con tramos más altos para viviendas caras y tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y otros casos. En una vivienda nueva pagas un IVA del 10 % más el AJD, que suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %. Se calculan sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor.
- Los gastos de la compra: notaría y registro de la compraventa, tasación y, si la usas, gestoría.
En resumen, para comprar una vivienda de segunda mano con hipoteca necesitas, como referencia, entre un 27 % y un 31 % del precio en ahorros en la mayoría de comunidades autónomas. Tienes el cálculo completo en cuánto dinero necesitas ahorrar para comprar una casa.
Quién paga cada gasto
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría de la escritura de la hipoteca, su inscripción en el registro, la gestoría que tramita la hipoteca y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Tú pagas la tasación, las copias de la escritura que pidas y todos los gastos e impuestos de la compraventa. Los repasamos uno a uno en gastos de compra de una vivienda.
Qué parte de tus ingresos debería ir a la cuota
Como referencia, muchas entidades no quieren que la suma de tus cuotas de préstamos supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Si introduces tus ingresos, la calculadora te dice qué porcentaje supone la cuota. En una hipoteca variable, piensa también en la cuota que tendrías si el Euríbor subiera. Lo explicamos con más detalle en cuánto dinero te pueden prestar según tu sueldo.
Amortizar la hipoteca antes de tiempo
Puedes adelantar dinero cuando quieras, reduciendo la cuota o el plazo. La ley limita la comisión que puede cobrarte el banco. En las hipotecas variables, como máximo un 0,25 % de lo que adelantas durante los 3 primeros años o un 0,15 % durante los 5 primeros, según tu contrato, y nada después. En las hipotecas fijas, hasta un 2 % durante los 10 primeros años y un 1,5 % después. Con la sección de amortización anticipada puedes ver cuánto ahorrarías; en ¿reducir cuota o plazo? te explicamos cuándo conviene cada opción.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, más plazo o más cuota?
Un plazo más largo baja la cuota, pero aumenta mucho los intereses. Prueba en la calculadora la misma hipoteca a 25 y a 30 años: la diferencia de cuota suele ser pequeña y la de intereses, de miles de euros. Elige una cuota que puedas pagar con holgura y, si te sobra dinero, amortiza.
¿Qué son las bonificaciones o vinculaciones?
Muchos bancos rebajan el tipo de interés si domicilias la nómina o contratas seguros u otros productos. Antes de aceptarlas, suma lo que te cuestan esos productos al año y compáralo con lo que ahorras en intereses. La TAE de la oferta debe tenerlos en cuenta.
¿Qué es la TAE variable?
En las hipotecas variables y mixtas, la TAE se calcula suponiendo que el Euríbor se mantiene en su valor actual durante toda la hipoteca. Sirve para comparar ofertas, pero no es lo que acabarás pagando, porque el Euríbor cambiará.
¿Puedo conseguir una hipoteca por más del 80 %?
Es posible en algunos casos, por ejemplo con una tasación superior al precio, con avales adicionales o con programas públicos de ayuda para jóvenes. Aun así, necesitarás ahorros para los impuestos y los gastos de la compra.